Een huis of villa kopen op Bali: wat een buitenlander juridisch kan bezitten

Geen eigendom, wel vier routes — elk met een eigen looptijd, eigen kosten en een eigen risico. Elke regel hieronder staat met het Indonesische wetsartikel erbij.

Het korte antwoord: geen eigendom, wel vier routes

Op Bali kan een buitenlander geen grond in eigendom krijgen. Het sterkste recht in het Indonesische grondrecht, hak milik, is volgens de wet het erfelijke, sterkste en volledigste recht dat iemand op grond kan hebben (UUPA (Law 5/1960) art. 20(1)) — en het is alleen voor Indonesische staatsburgers (UUPA (Law 5/1960) art. 21(1)). Een advertentie die “freehold” aanbiedt aan een Nederlandse koper beschrijft dus iets anders dan de Nederlandse eigendom.

Wat wel kan, zijn vier routes. Ze verschillen in looptijd, in wat er op het certificaat staat, en in wat er gebeurt als u verhuist, overlijdt of verkoopt.

Leasehold: de route die de meeste advertenties bedoelen

Een leasehold is hak sewa: het gebruik van grond van een ander om er een gebouw op te hebben (UUPA (Law 5/1960) art. 44(1)). Het staat open voor buitenlanders (UUPA (Law 5/1960) art. 45(b)). De huur mag ineens of in termijnen worden betaald, en vóór of na het gebruik van de grond (UUPA (Law 5/1960) art. 44(2)). Hoe en wanneer u betaalt, is dus een onderhandelingspunt, geen vast gegeven.

Drie dingen zijn anders dan bij een Nederlandse erfpacht of huur:

• Er is geen wettelijk maximum. De looptijd is niet in de wet vastgelegd (UUPA (Law 5/1960) arts. 44-45); alles staat in het contract, ook de verlengingsclausule. Lees die op de vraag of iemand ergens toe verplicht is, of alleen “bereid te overleggen”.
• Het is geen inschrijvingsobject. Hak sewa staat niet in de lijst van in te schrijven rechten (PP 24/1997 art. 9(1)), maar een lease kan wel worden aangetekend op het register of het certificaat van de eigenaar (PP 18/2021 art. 90). Vraag of dat gebeurt.
• Het resterende aantal jaren telt, niet het advertentiegetal. Een lease van 30 jaar die in 2015 begon, loopt in 2045 af. Koopt u een bestaande lease over, dan koopt u de resterende jaren.

Meer in het Engels: leasehold vs freehold en de valkuil van de resterende jaren.

Hak pakai: een recht op uw eigen naam

Hak pakai is het enige ingeschreven grondrecht dat een buitenlander als natuurlijk persoon kan houden. De voorwaarde is een geldig immigratiedocument (PP 18/2021 art. 69(1)). De toelichting bij dat artikel noemt als immigratiedocument een visum, een paspoort of een verblijfsvergunning (PP 18/2021, elucidation to art. 69(1)).

Voor een woning gelden drie grenzen uit Permen ATR/BPN 18/2021 art. 186(1)(a): alleen de luxe-categorie (Permen ATR/BPN 18/2021 art. 186(1)(a)(1)), één perceel per persoon of gezin (Permen ATR/BPN 18/2021 art. 186(1)(a)(2)), en hooguit 2.000 m² grond (Permen ATR/BPN 18/2021 art. 186(1)(a)(3)). Voor een groter perceel is ministeriële toestemming nodig (Permen ATR/BPN 18/2021 art. 186(2)).

De looptijd hangt af van de grond eronder. Op staatsgrond: 30 jaar, dan 20 jaar verlenging, dan 30 jaar vernieuwing (PP 18/2021 art. 52(1)). Op grond die hak milik is van een Indonesiër: hooguit 30 jaar, alleen te vernieuwen met een nieuwe akte (PP 18/2021 art. 52(3)).

En wie een woning koopt die nu op hak milik of HGB staat, krijgt die rechten niet: het recht moet worden omgezet in hak pakai (Permen ATR/BPN 18/2021 art. 187(3)). Het “freehold”-certificaat van de verkoper wordt bij u een recht met een einddatum. Hak pakai in detail (Engels).

Appartementsrecht, de PT PMA — en wat niet kan

Een appartement kan wel: een buitenlander kan eigenaar worden van een appartementseenheid (PP 18/2021 art. 67(1)(c); Permen ATR/BPN 18/2021 art. 188(1)), voor zover het gaat om eenheden in de commerciële categorie (Permen ATR/BPN 18/2021 art. 186(1)(b)). Er is ook een plaatsvereiste: het appartement moet liggen in een speciale economische zone, een vrijhandelszone, een industrieterrein of een “andere economische zone” (PP 18/2021 art. 71(2)) — en daaronder vallen volgens de toelichting ook stedelijke gebieden en toeristische gebieden (PP 18/2021, elucidation to art. 71(2)). Vraag dus naar de bestemming van het complex.

De vierde route is een vennootschap. Buitenlands kapitaal moet in de vorm van een Indonesische naamloze vennootschap (Permen Investasi/BKPM 5/2025 art. 23(11)), en zo’n PT PMA geldt als grote onderneming (Permen Investasi/BKPM 5/2025 art. 26(1)): meer dan IDR 10 miljard investering (Permen Investasi/BKPM 5/2025 art. 26(2)) en minimaal IDR 2,5 miljard geplaatst kapitaal (Permen Investasi/BKPM 5/2025 art. 26(10)). De vennootschap houdt HGB, het recht om op grond te bouwen (PP 18/2021 art. 37(1)).

Twee kanttekeningen. Een PT PMA is een bedrijf met jaarlijkse verplichtingen, geen manier om een vakantiehuis op naam te zetten. En als u wilt verhuren: de KBLI-code voor villa’s staat alleen open voor micro-, kleine en middelgrote ondernemingen (PP 28/2025 Lampiran I.L, KBLI 55193) — dus niet voor een PT PMA. PT PMA-vereisten (Engels).

Wat niet kan: de nominee

Een Indonesiër die de grond voor u “op zijn naam” houdt, met onderhandse afspraken, leningen en volmachten, is een nominee-constructie. De wet is daar kort over: een overdracht die een buitenlander direct of indirect hak milik bezorgt, is van rechtswege nietig (UUPA (Law 5/1960) art. 26(2)). De grond valt aan de staat en wat u betaalde, krijgt u niet terug. Nominee-risico’s (Engels).

Wat de aankoop kost

BPHTB valt op de verwerving van hak milik, HGU, HGB, hak pakai, strata title en hak pengelolaan (Law 1/2022 (HKPD) art. 44(3)). Hak sewa staat niet in die lijst: een leasehold is een contract, geen verworven grondrecht; een berekening die op een lease toch BPHTB rekent, klopt niet. Bij een leasehold zijn de kosten dus vooral de leaseprijs zelf, de notaris en uw eigen juridisch onderzoek. Kosten en belastingen in detail (Engels).

Bouwen, verhuren en wonen

Bouwen. Voor elk nieuw gebouw is vóór de bouw een PBG nodig, de bouwvergunning die de IMB verving (PP 16/2021 art. 253(4)). Op Bali geldt daarnaast een hoogtegrens van 15 meter boven maaiveld (Bali Perda 2/2023 art. 100(2)). Of u op een perceel mag bouwen, beslist het bestemmingsplan — niet het certificaat. De PBG stap voor stap (Engels) · bestemming controleren (Engels).

Verhuren. Verhuur aan toeristen is een bedrijfsactiviteit met een eigen registratie en norm. De gast betaalt een regionale belasting op logies van maximaal 10% (Law 1/2022 (HKPD) art. 58(1)). Verhuren als buitenlander (Engels).

Wonen. Een woning geeft geen verblijfsrecht, en hak pakai vraagt juist om een immigratiedocument. Wie op Bali wil wonen, regelt eerst het verblijf: KITAS, second home visa of pensioenvisum (Engels).

Vijf vragen vóór u iets betaalt

1. Welk recht staat nú op het certificaat, en op wiens naam?
2. Welk recht komt er na de akte op mijn naam — of op die van mijn vennootschap?
3. Bij een lease: wat is de begindatum, de looptijd, en wat zegt de verlengingsclausule precies?
4. Wat is de bestemming van de grond, en is het gebouw vergund (PBG of oude IMB, en SLF)?
5. Wie moet er nog meer tekenen — echtgenoot, erfgenamen, de grondeigenaar?

Elke vraag heeft een antwoord op papier. Een verkoper of makelaar die er geen helder antwoord op geeft, heeft u daarmee ook iets verteld. De volledige checklist (Engels).

Veelgestelde vragen